賃貸住宅修繕共済

賃貸物件のオーナー様に朗報です。

賃貸経営をする上で、将来的に避けては通れない「大規模修繕工事」。それは、賃貸オーナーのみなさんの共通の悩みでした。しかし、この度、オーナー様が所有する賃貸物件の計画修繕に『経費で』備えられる共済が誕生しました。国土交通大臣の認可を取得している「賃貸住宅修繕共済」は毎月定額の掛金を収めることで共済掛金を経費に算入しながら効率的に修繕資金を確保することができ、将来の建物修繕費用の不安を解消することができます。

賃貸住宅修繕共済とは？

「賃貸住宅修繕共済」とは、将来的にまとまった資金が必要となる大規模修繕のために、計画的に備える建物オーナーのための共済制度です。

この共済金の対象は、「外壁・軒裏・屋根・共用部の廊下・階段の床面」です。この共済も最も大きなポイントのひとつが、掛け金を全額経費算入できるということです。

いわゆる分譲マンションの修繕積立金は従来から、建物を保全する目的として使われるため経費として認められていましたが、賃貸住宅の場合はそうではなかったのです。今回のこの法改正によって、賃貸住宅の修繕積立共済の積立金が経費として認められるようになったのです。

制度化の背景には、建物を長く使ってゆくという国の方針もあります。民間の賃貸住宅の管理維持に大規模修繕は無くてはならないものですが、まとまった資金の捻出ができないと、工事を先送りにする可能性があります。賃貸住宅修繕共済制度により、積立金が経費計上できることで、適切な建物の管理保全のための工事をおこなうことができます。

建物オーナーに大きなメリットがあるのはいうまでもなく、建物管理の健全化により建物の寿命が延び、ひいては、入居者の生活の快適性にもよいこととなりますので、社会的な意義もとても大きなものとなります。

建物メンテナンスの負のスパイラルを回避

建物管理において、計画的な修繕を実施しないといわゆる「負のスパイラル」に陥るといわれます。

1. 外観の劣化
2. 近隣賃貸住宅との競争力の低下（空室の期間・数の増加）
3. 修繕費の確保が困難
4. 一層の老朽化
5. 更なる競争力の低下

大規模修繕積立金共済による計画的な資金の確保で、負のスパイラルを回避しましょう。

計画的な修繕の実施による建物メンテナンスの正のスパイラル

賃貸住宅修繕共済は、負のスパイラルを回避し、「正のスパイラル」へと導きます。

• 積み立ての確実性
• 計画修繕の実施
• 資産価値の維持
• 入居者の確保
• 賃料収入の安定

賃貸経営における修繕の種類

賃貸経営をするオーナーにとって、いくつかの種類の「修繕」という場面に出くわします。それぞれの種類とその頻度、大まかな費用感を把握しておきましょう。

※修繕を行う目安については、国土交通省住宅局市街地建築課 マンション政策室「長期修繕計画作成ガイドライン」（2008年）、（公財）日 本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版 長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）」（2014年）、国土交通省 住宅局住宅総合整備課「公営住宅 等長寿命化計画策定指針（改定）」（2016年）を参考に作成したものです。

原状回復

賃借人の退去時：

入居者の退去時に発生する修繕…数万円～30万円

※物件の広さ、居住年数により大きく異なります。

補修

都度：

入居中に設備の不具合や突発的な事故、災害などで発生する損傷部分の修繕…数万円～数十万円

予防修繕

1年～数年に1回、退去時：

古い設備の入れ替えや室内リフォーム、シロアリ対策等…数万円～数十万円程度

大規模修繕

数年～数十年に1回：

経年劣化による外壁、屋根などの修繕…数百万円～2千万円程度

不具合の発生時期の目安

一般的な建物の主要部分の修繕を実施する時期の目安は下記の通りです。

大規模修繕積立金共済に加入するメリット

1. 将来の修繕への計画的な備え
2. 共済掛金は必要経費に
3. 天災（※）による想定外の劣化にも活用
4. 相続・事業継承の検討にも有効
5. 長期修繕計画の実施物件として、入居率に貢献
6. 資産価値（流通価値）の維持

※地震・噴火・津波・土砂災害は除きます。また、定期検査を踏まえた修繕工事が必要です。

共済の対象となる建物

• 共済の対象となる建物
  • 賃貸に供している住宅
  • 賃貸に供している店舗等併用住宅（住宅全体の延床面積のうち、店舗等部分の床面積が50％以下の建物）
• 新規加入可能な建物の築年数
  • 木造・軽量鉄骨造…築50年以内（※築51年に満たないもの）
  • 上記以外…築60年以内（※築61年に満たないもの）
• 共済期間
  • 10年以上50年以内の1年きざみでお選びください。
• 共済期間の終了時
  • 掛け捨て商品のため、返れい金や満期金はありません。
  • 共済期間を継続する場合は共済期間終了時までに支払い済みの共済掛金（※）を引き継ぐことができます。（※）ご契約の維持・管理に必要な費用や支払い済みの修繕共済金は含みません。

本共済に加入する際の注意事項

• 本共済を利用するために組合加入（出資金：1口1,000円）を要します。
• 本共済は掛け捨て商品であり、積立を目的とするものではありません。
• 共済対象は、「外壁」「屋根・軒裏」「共用部」です。
• 本共済は期中で解約したり、満期を迎えても、共済掛金の返戻はありません。
• 本共済の対象は「修繕」であり、「性能向上（グレードアップ）」は含まれません。
• 長期修繕計画コースの加入にあたっては建物の長期修繕計画書（組合所定）を提出していただきます。
• 対象となる物件に既に劣化事象が発生している場合、あらかじめ修繕を行わなければ本共済に加入できません。
• 共済期間中は、代理店である管理会社による定期検査を行います。
• 定期検査において、共済の対象に劣化事象が発生し、一定の要件を満たす修繕工事を行った場合、前年度
  までに支払い済みの共済掛金（※）を限度に共済金をお支払いします。
• （※）ご契約の維持・管理に必要な費用や支払い済みの修繕共済金は含みません。
• 修繕を実施する業者は、代理店が指定する業者となります。
• 共済金は、修繕を実施する業者に直接お支払いします。

ご加入の流れ

本共済についてお問合せいただき詳細のご説明をさせていただき、ご不明点が解消しましたら、具体的なご加入へ向けての手続きとなります。その流れは下記の通りです。

1. ご加入前に劣化状況の検査（告知事項）してください
   • 加入・定期検査時チェックリストにより共済代理店が実施いたします。
2. 長期修繕計画の検討をしましょう
   • 長期修繕計画表（組合所定のもの）を使用ください。
3. 共済掛金を決定しましょう
   • 共済掛金の算出方法をご参照ください。
4. 加入申込書を提出ください
   • 長期修繕計画表（組合所定のもの）と登記簿謄本（発行日から3か月以内のもの）と加入・定期検査時チェックリストおよび現況写真（全容が確認できるもの）を添付してください。
   • 毎月5日までの受付分は翌月1日（5日を過ぎた受付分は翌々月1日）に共済責任期間が始まります。
5. ご指定の口座から掛金を振り替えます。
   • 月払を選択した場合、初回は2カ月分（当月と次月分）の掛金
   • 初めてご利用の場合は出資金をあわせて収納します。
   • 決済サービス手数料として口座振替1回あたり200円をご負担いただきます。
   • 初めてご利用の場合は、当組合の組合員加入が必要です。（※）

※【注意事項 ※必ずご確認ください】初回共済掛金が初回振替日に振替不能となった場合、共済契約は無効となります。ご注意ください。

お問合せ

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